源城区第二人民福利院公建民营运营管理服务运营商公开遴选招商公告

发布机构：金中恒项目管理咨询有限公司发布时间：2025-03-12
采购计划编号：JZHCG-HY2025-008 项目负责人：林先生/郝女士 0762-3326938

源城区第二人民福利院公建民营运营管理服务

运营商公开遴选招商公告

经河源市源城区人民政府批准，为了适应新时代养老事业发展需求，进一步提升源城区养老服务事业专业化、社会化水平，在保证国有资产安全不流失的情况下，决定委托第三方专业机构（以下简称“运营商”）运营源城区第二人民福利院（以下简称“公建民营”）。现将有关事项公告如下：

一、项目简介

源城区第二人民福利院位于河源市源城区埔前镇莲塘岭村 205 国道旁，总用地面积25820㎡，现总建筑面积12000㎡，建设有1栋生活楼、1栋综合楼、1栋附属楼、1栋设备楼，以及室外活动场所、绿化、场内交通辅助设施等，规划设定床位200张。

　源城区第二人民福利院位于和河源市源城区埔前镇，于源城区最南端，东临东江，西靠桂山，北接高埔岗街道。其辖区内总面积162平方公里，其中耕地面积1.97万亩，林地面积9.46万亩；下辖16个行政村和2个社区，辖区户籍总人口5.4万人，常住人口9.9万人。

　　经济效益良好。河源国家高新区、源城区工业园坐落埔前，2024年实现规上工业总产值98.6亿元，规上工业增加值11.29亿元，完成全社会固定资产投资7.1亿元，实现外贸进出口总额11.2亿元。

　　地理位置优越。北距河源市区18公里，南距惠州75公里、广州、深圳160公里、香港170公里，G205国道、粤赣高速公路和京九铁路穿越全境；赣深高铁开通后，从深圳到埔前仅38分钟，已融入“1小时大湾圈”。

　　生态环境优美。森林覆盖率达51.59%，林木绿化率达46.5%，主要林种有：松树、杉树、杂树、油茶和毛竹等，分布在埔前镇西北面桂山山脉。

　　旅游资源丰富。春沐源小镇、巴伐利亚庄园、客天下三大景区环绕，获评“全国乡村旅游重点镇”“广东省休闲农业与乡村旅游示范镇”，打造国家级旅游线路2条、省级旅游线路3条，“链上埔前”“吃、住、游、娱、购”一码解决平台成功上线，全域旅游格局逐步形成。

发展前景广阔。乡村振兴示范带连线成片建设加快推进，先后打造蔬香园、杨家小院棕榈岛、“共享菜园”、古树公园等一批“网红打卡地”，红色教育、蔬果采摘、农事体验、电厂科普等研学项目持续火热，特色乡村酒店、民宿、农家乐遍地开花，一二三产业深度融合发展。

二、总体要求及运营模式

本方案所称“公建民营”是指通过公开、公平遴选方式，择优引入运营商投入资金进行设施提升改造和运营，源城区第二人民福利院所有权为河源市源城区埔前镇人民政府。河源市源城区埔前镇人民政府作为业主单位（甲方）与运营商（乙方）签订《公建民营合同》，河源市源城区民政局为遴选委托单位（招商单位），河源市金中恒项目管理咨询有限公司为遴选代理机构。

鉴于本项目由运营商带资进场建设，投资金额巨大，如若在本合同服务期限中，出现甲方无故提出要求运营商提前撤出本项目的情况、或者由于场地现状、消防验收等客观状态和法律状态导致项目无法通过验收而要求运营商提前撤出的情况，以及由于任意一方违约的情况下导致运营商提前撤出本项目的情况，甲方须对运营商给予建设补偿，该建设补偿为运营商投入到本项目的相关资金，补偿金标准以甲方聘请第三方公司的专业评估为准。

三、项目实施目的

根据关于支持积极探索公建公营改革、增强机构运营活力、扩大普惠供给的要求，确保国有资产安全的情况下，委托第三方机构运营源城区第二人民福利院，通过引入市场机制和先进管理经验，更有效地为老年人等群体提供优质高效的服务，进一步提升老年人的生活幸福感和荣誉感。

四、运营商资格要求

（一）准入条件

申请公建民营的企业、社会组织或个人必须具备以下条件：

1.具有独立承担民事责任能力的企业、社会组织或个人。

2.具有专业的医疗背景并具备依法取得医疗机构执业许可证的能力，具备康复理疗，慢病管理、心理科室、养老护理人才培养、医疗养老社工服务等一体的从业经历和经验，并具备可持续培养人才升级考证的资质或能力。

3.拥有专业的管理和服务团队，直接服务于服务对象的工作人员符合相关规定的配备标准。运营商持有老年人评估师、健康管理师、养老护理员高级或以上、康复师、社会工作者、医生、主管护师等资质的优先。（人员需提供近三个月内任一个月缴纳的社保证明；若为退休返聘人员的，则需提供单位返聘证明文件。）

具体人员配备如下：(需提供承诺书，格式自拟)

医疗护理楼：按照护理院标准配备

护理人员：

按30床*0.6=18人

主管护师3人

护理员与护士配比是2：1=36人

临床医师：

1名主治医师，3名执业医师

五星级机构养老床位人员配比标准如下：

院长或副院长为本科以上

护理员按照200床配比:全失能1:3,半失能1:6;自理1:10配比护理员。

200名老人配比至少一名社工

老年人评估师至少2名

其他健康管理师、公共营养师、心理咨询师，消防安全员、电梯安全员、康复师、运动指导师、厨师、保洁、后勤、洗衣房员工、行政人员等均按照比例配比，并具备办理老年大学能力。

4.具有一定的经济实力。(需提供经济实力证明资料，格式自拟)

5.具有热爱养老事业的情怀，具有从事养老服务事业的类似项目业绩。(需提供承诺书，格式自拟；类似项目业绩需提供中标（选）通知书或合同)

6.无违法违规记录。(需提供承诺书，格式自拟)

（二）准入标准

1.运营年限和合同年限。公建民营运营期限为20年。

2.运营商自签订运营合同之日起，建设完善并全面提升硬件和软件水平，床位使用率达到总床数的80%以上，5年内实现五星级养老服务机构目标（详见附件：养老机构等级划分与评定实施指南）。

3.后期待完善工程由运营商完成，业主和相关部门必须配合运营商争取上级政策资金予以扶持及其他相关工作，包括四周围墙、消防通道、运营电梯、排水排污工程、院内景观设施、园林绿化、南侧挡土墙等造价约1040万元（具体以经审核的投资额为准）。根据国家有关养老机构开办运营的相关规定，该项目必须在土地权属完善后并通过工程项目竣工验收合格（含消防验收备案）后移交给运营商之后，双方完成相关移交统计登记手续后运营商进而开始投入运营。业主方需无条件配合运营商所有工作（包括但不限于保证土地纠纷导致相关阻碍运营的问题）。

4.结合本工程未完成项目投资约1040万元及满足运营设施设备投资2000万元，合计总投资需要约3040万元。

满足运营设施设备投资进度：

⑴运营商总投资包含后期待完善工程和房屋内部改造装修、景观绿化、安全保卫、场地保洁、医养康护设备设施，冷热水供应、网络信息、二次消防设施等的配备、升级、维护、完善等。其中待完善工程的实际投资进度具体以中选运营商的运营投资方案为准。

⑵前两年的投资额为满足运营设施设备总投资金额2000万元的50%；第三年度为满足运营设施设备总投资金额2000万元的20%；余下30%作为每年进行适老化改造、设备更新、人员培训和运营流动资金等。委托方对运营商投资额度和进度的确认，以承租方会计凭证和协议书、实物等为依据。

关于运营商投资金额来源：企业自筹及争取上级补助资金。招商单位必须优先配合运营商申请上级补助资金。运营商具有优先级享受相关政策福利补贴，承租后享3个月免租期。若后续工程投入的资金政府无法足额补足的，由于前期投入比较大，参考龙川、紫金相关案例，则再免收5年的房屋租金72万元。运营商负责投资经营运行资金，有权管理社会福利院的财务，财务情况每年向源城区民政局书面通报一次。

4.缴纳履约保证金。签订协议后30个工作日内运营商须缴纳履约保证金20万元给埔前镇人民政府（保证金形式：银行保函或保证保险或担保保函或银行转账）。

（三）确定方式

代理机构网上公开发布遴选方案，并组建由招商单位和行业相关专家进行遴选工作。

五、合作运营商方式和基本要求

（一）自主经营与示范引领。运营商拥有养老服务中心的自主经营权，运营期间独立承担运营风险、自主经营、亏损自负，独立承担相关债权债务等法律责任。运营商对床位在优先保障本地户籍的社会老年人前提下，可自主发展康养旅居，吸纳引进社会老人入住，并可以按规定实行市场定价，源城区民政局会同区相关职能部门进行必要监管。运营商还应承担区域内养老机构示范引领、功能试验、专业培训、品牌推广等职能，带动源城区养老产业发展，力争在五年内创建五星级示范养老服务机构。

（二）保障机构优质发展。运营商按规定享受各类优惠扶持政策，运营商可向相关职能部门申请运营补贴、星级评定奖励补贴及其他相关的优惠政策和资金，调动运营商积极性。

（三）坚持养老属性。实行委托运营后，其国家或集体所有的产权性质不变。经营范围为开展养老服务，服务内容为老年人提供医疗就诊、康复护理、餐饮服务、生活照护、精神慰藉、文化娱乐等，不得从事养老服务以外的经营活动。

（四）履行兜底保障。运营商在经营管理期间接收原敬老院符合劳动法定年龄的工作人员，且预留30%的床位用于承担政府保障职能，并依照政策严格定位收养对象，控制收住比例，所预留30%的兜底、特困老人的床位首先无条件满足原敬老院及辖区老人转移新院的安置。如运营商未按比例接收政府保障对象（即基本养老服务保障对象），河源市源城区民政局有权督促运营商立即调整收住比例，确保公建养老机构的基本职能。运营商拒绝按照收住比例接收基本养老服务保障对象时，有权解除协议。特困人员、孤寡军烈属等政府基本养老服务保障对象需送此养老机构集中供养的，须经源城区民政局核定批准，凭源城区民政局出具的相关证明方可办理入住手续。

（五）承担责任。在独立经营管理期间，运营商必须严格执行各类安全管理和服务操作规范，预防公共安全和业务安全事故发生，保证经营管理场所符合安保消防、卫生食品等安全要求，落实各类突发事件应急处置预案和安全管理主体责任。二次装修的消防验收由运营商负责，并承担经营管理期间所发生的安全责任事故、食品卫生安全事故、员工或者服务对象等伤亡所产生的一切经济和法律责任。

六、运营管理费和购买服务标准

（1）运营商按以下标准缴交运营管理费：

1）第1年起至第5年止，免收运营管理费，只向运营商收取土地租用费用，由运营商直接转到业主单位指定的银行专用账号（莲塘岭村委会），每年土地租金10万元，每半年交50%租金（即5万元），年底将剩余的50%租金（即5万元）转入村账户。

2）自第6年起至第10年止，按每月人民币1元／平方米（建筑面积）的标准缴交运营管理费；

3）自第11年起至第15年止，按每月人民币2元／平方米（建筑面积）的标准缴交运营管理费；

4）自第16年起至第20年止，按每月人民币3元／平方米（建筑面积）的标准缴交运营管理费。

上述时间以签订协议之日算起，对应日期止。

（2）运营商须在每年的6月30日和12月30日前分两期支付当年的土地租金或运营管理费到业主指定账户。

（3）购买服务标准：河源市源城区民政局根据实际情况将需要集中供养的特困人员等政府基本养老服务保障对象提供给运营商，按照集中供养特困人员及孤寡军烈属人数、当年标准的基本生活费、护理费每月足额拨付给运营商，上述费用低于运营商实际收费标准的，不足部分由运营商自行负责。特困人员及孤寡军烈属等政府基本养老服务保障对象转入其他医院治疗期间产生的医疗费、护理费等除按政策报销、救助外，发生政策外的其他费用均由运营商承担。

七、保障措施

（一）明确职责，严格管理。

1.资产管理。在正式运营之前，运营商与业主单位、委托单位共同对源城区第二人民福利院的全部资产进行登记造册。运营商在合同期内负责按照国家相关标准和规定对养老机构进行运营，并对固定资产进行日常管理维护。不得从事养老服务以外的经营活动，不得出租、出借、处置国有资产，确保国有资产不流失。合同期满后，所有的固定资产，运营商增添购置的设施、设备，在合作终止后全部无偿移交源城区第二人民福利院，不得拆卸、搬迁。

2.服务管理。运营商应严格按照《养老机构管理办法》（民政部令第49号）有关规定执行。

运营商为老年人提供服务，应当与接受服务的老年人或其代理人签订服务协议。服务协议应当包括：服务内容、服务方式、收费标准、收费支付方式，服务期限、服务地点、当事人的权利和义务，协议变更、解除和终止的条件，违约责任，意外伤害责任认定和争议解决方式等内容和事项。

运营商应提供符合老年人居住条件的住房，并配备适合老年人安全保护要求的设施、设备及用具，定期对老年人活动场所和物品进行消毒和清洗；提供的饮食应当符合卫生要求、有利于老年人营养平衡、符合民族风俗习惯。

3.医养结合。运营商须建立老年人入院评估制度，做好老年人健康状况评估，并根据服务协议和老年人的生活自理能力，实施分级分类服务，为老年人建立健康档案，定期组织体检，做好疾病预防工作。运营商可以通过设立医疗机构或者采取与周边医疗机构合作的方式，为老年人提供医疗服务。

4.安全管理。运营商必须依法履行消防安全主体责任，健全消防安全日常管理、防火巡查、值守联动等管理制度，实行消防工作责任制，配置、维护消防设施、器材，开展日常防火检查，建立24小时值守制度，建立健全相关工作档案台账。定期组织人员开展业务学习和实地演练，制定突发事件应急预案。突发事件发生后，运营商应当立即启动应急处理程序，根据突发事件应对管理职责分工向有关部门报告，并将应急处理结果报告源城区民政局和相关职能部门。

5.合同期满后，合同期内运营情况良好，社会评价好，且有继续运营意向，且于合同期满提前一年提出继续运营申请，在满足招商条件的同等条件下，原运营商享有优先权。

（二）建立制度，加强监管。

1.建立考核机制。

源城区民政局按照发展养老服务行业等相关文件规定，会同有关部门，每年对营运方的营运工作开展考核，考核内容包括运营场所的使用维护、设施管理、收费标准、重点服务保障对象保障情况、床位入住情况、经费投入、工作人员待遇、养老服务质量、服务对象满意度等方面的量化和非量化指标，考核结果作为政府动态掌握运营情况、督促运营商完善服务、调整协议内容及享受优惠补贴政策等的重要依据。若考核不合格，源城区民政局有权责令运营商限期整改，整改期间，可暂停对其落实各项政策资助；社会反响恶劣或连续3年考核不合格的，有权提前终止协议，重新公开征选运营商。

2.建立监管机制。

民政部门会同卫健、消防、市场监督管理等部门通过实地检查等方式对运营商的服务和管理进行监督检查，并向社会公布检查结果。建立对运营商的评估制度，定期对运营商的人员、设施、服务、管理、信誉、举报投诉等情况进行综合评价，并根据评价结果对运营商进行相应奖励和处罚。

3.建立退出机制。

本项目以招商引资的形式，由运营商带资进场建设、打造、运营。若运营商在运营期间出现以下情况，则依据本退出机制，在30个工作日内向甲方移交场地，由甲方通过合规流程重新筛选运营机构。同时甲方启动对运营商的建设补偿机制。

1.运营期间，运营商需配合甲方组织的年度考核评估，若年度考核评估不合格、且限期三个月整改仍不合格的，运营商需无条件按照退出机制落实退出工作；

2.利用本项目场所实施非法活动，违法经营或损害公共利益或违反本合同相关约定的；

3.未经甲方同意，擅自变更法定代表人或运营商主体的；

4.擅自改变项目运营范围的；

5.由于运营管理过失造成重大安全事故的，运营商除须无条件退出之外，还需对事故负全责；

6.因工作过错原因造成社会重大舆情负面影响，又不能及时纠正妥善解决，影响甲方正常监管的；

7.运营期间，运营商因经营不善或其他各类因素，被列入经营异常名录或严重违法失信企业名单(黑名单)的；

8.出现违反国家法律法规行为或与本项目合同书要求严重不符的情形，三个月内未完成整改的。

发生上述情形之一，视为运营商违约。（1）发生上述情形，如甲方同意合同继续履约，运营商须在甲方约定的时限内按要求完成整改；如甲方不同意继续履约，甲方有权要求运营商支付一定金额的违约金，并无条件退出。（2）因运营商责任造成合同不能正常履约的，运营商除承担相应的违约责任和缴纳相应的违约金外，运营商的其他所有损失（含人力物力、前期投入、预期效益、后期安置处置等损失）由运营商自行承担，运营商前期投入的所有固定资产、投资购置的各类设施设备不得拆除，甲方对运营商不予补偿。（3）但因甲方原因造成运营商无法继续经营时，运营商有权解除合同，并要求甲主方给予经济赔偿、投入赔偿等，甲方须向运营商退还履约保证金。

七、遴选步骤

（一）发布公告。2025年3月12日至21日，由遴选代理机构发布“公开遴选公告”，通过中国政府采购网等网站进行公开发布。

（二）机构报名。2025年3月24日至28日（工作日期间：上午9:00至12:00，下午14:30至17:30），完成源城区第二人民福利院公建民营运营管理服务运营商公开遴选招商工作运营商的报名工作（报名地址：河源市源城区红星路东拆迁安置点第三区东一排第一幢文昌楼（三-四）楼联系电话：0762-3326938）。遴选评审时间：2025年3月31日9：30。